Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif immobilier en devenant un loueur en meublé non professionnel ? Sachez que ce statut vous permet de tirer profit d’un grand nombre d’avantages fiscaux, ce qui fait l’attractivité de ce type d’investissement. Le statut de LMNP ouvre droit à deux régimes fiscaux : le micro BIC et le réel d’imposition, ce dernier permettant de déduire des charges et des amortissements, en plus de la récupération de la TVA. En effet, c’est ce régime fiscal qui se révèle particulièrement avantageux. Quelles sont alors les charges déductibles et celles qui sont non-déductibles ?
Les charges déductibles
Voici les charges déductibles en LMNP :
- les intérêts d’emprunt
- les frais d’acquisition et les frais de notaire
- les impôts et taxes (taxe foncière, cotisation foncière des entreprises)
- les frais de publication d’annonce
- l’entretien et les petites réparations
- les charges de copropriété
- les factures d’électricité, eau, gaz, téléphone et internet
- les assurances
- les frais relatifs à l’adhésion à un CGA (centre de gestion agréé)
Les charges non-déductibles
Toutes les charges sont déductibles, dans la mesure où le bien a été acquis neuf. Si, en revanche, celui-ci a déjà été exploité dans le cadre d’une exploitation initiale avant d’avoir été loué sous le régime LMNP, certaines charges sont exclues de la déduction. Par exemple, les frais d’acquisition, les frais de notaire ou encore les intérêts de l’emprunt.
Comment bénéficier de ces déductions ?
Dans un premier temps, vous devez déclarer votre activité à l’administration fiscale, puis vous réalisez la déclaration d’impôt annuelle afin de bénéficier de ces déductions.
Avant tout, vous devez choisir le régime réel d’imposition, comme mentionné ci-dessus, afin de tirer profit de ces avantages fiscaux. Ce qui requiert un montant de recettes locatives annuelles de plus de 77 700 euros. Le cas échéant, vous conservez votre régime micro BIC qui est celui qui s’applique par défaut lorsque vous devenez un loueur en meublé.
La seconde étape est de vous déclarer en tant que LMNP après avoir rempli toutes les formalités administratives et après avoir obtenu le numéro SIRET. Celui-ci sera en effet utilisé dans vos futures déclarations. Attention, cette déclaration préalable doit être réalisée 15 jours avant le lancement de votre activité.
Au moment de la déclaration annuelle d’impôt, vous remplissez la liasse fiscale LMNP qui se compose de plusieurs formulaires : l’imprimé 2031, CERFA 11085 et les annexes 2033. Vous pouvez demander l’accompagnement de votre expert-comptable spécialisé en LMNP pour vos obligations déclaratives.
Les autres déductions possibles en LMNP
Les déductions les plus importantes en LMNP concernent les amortissements comptables qui s’opèrent toujours sous le régime réel d’imposition. Ces amortissements s’appliquent sur l’immobilier, sur les travaux ainsi que sur l’équipement et le mobilier.
Les amortissements non déductibles, en revanche, sont ceux qui concernent les activités para hôtelières.
Si le montant des amortissements est supérieur à l’impôt dû, l’excédent est reportable sur les exercices suivants, jusqu’à épuisement. Ce qui veut dire que vous avez la possibilité de gommer la totalité de votre IR pendant une certaine période, grâce aux déductions des amortissements.
Les autres avantages provenant de la LMNP
La location meublée présente de nombreux autres avantages, tels que des loyers élevés, pouvant donner lieu à un rendement significatif. Les loyers des locations meublées sont généralement supérieurs à ceux des locations nues, en particulier ceux des locations saisonnières. Cet écart peut représenter entre 10% et 20 % pour les locations classiques, et jusqu’à 30% et plus pour les locations saisonnières.
Par ailleurs, la demande locative est de plus en plus marquée pour les locations meublées, en raison de la mobilité professionnelle et des diverses mutations qui se sont opérées par rapport au nouveau mode de vie de la société d’aujourd’hui.
