Face à l’inflation dont le taux est de l’ordre de 4.3% en 2024, il devient crucial de rechercher des investissements générant des taux supérieurs tout en conservant une relative sécurité. La location meublée fait partie des meilleures solutions, et en particulier les investissements en EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Ces derniers délivrent en effet un rendement pouvant atteindre jusqu’à 6% et plus pour les meilleurs programmes.
Cependant, le coût de l’acquisition peut représenter un frein pour bon nombre d’investisseurs. Le plan Ségur de la Santé, annoncé en 2020, prévoit un investissement massif de 15 milliards d'euros dans le secteur médico-social, dont 2,1 milliards d'euros dédiés à l'aide à l'investissement immobilier. Cette manne financière pourrait-elle relancer l'investissement en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) en EHPAD, un secteur qui a connu ces dernières années des difficultés ?
Un secteur en pleine mutation
Le marché des EHPAD est en pleine mutation. La demande croissante de places d'hébergement pour personnes âgées, couplée au vieillissement de la population, fait face à une offre insuffisante. De plus, les exigences des résidents et de leurs familles évoluent, poussant les établissements à se moderniser et à proposer des services répondant à des exigences de plus en plus pointues.
Dans ce contexte, l'investissement LMNP en EHPAD peut s'avérer attractif. En effet, la LMNP permet de bénéficier de réductions d'impôts intéressantes, tout en profitant d'un marché porteur.
Le plan Ségur : un coup de pouce pour la LMNP ?
Le plan Ségur de la Santé prévoit d'aider les établissements médico-sociaux à financer leurs projets de rénovation, d'extension et de construction. Cette aide financière pourrait prendre la forme de subventions, de prêts bonifiés ou d'apports en capital.
Pour les investisseurs en LMNP, cette manne financière pourrait se traduire par plusieurs avantages. En premier lieu, des loyers plus élevés : la modernisation des EHPAD et l'amélioration de leur offre de services devraient permettre aux gestionnaires d'augmenter les revenus locatifs qui seront répercutés sur la part que perçoit l’investisseur. Rappelons que l’EHPAD est géré par un exploitant qui signe un bail commercial avec les résidents seniors et qui se charge du recouvrement des loyers.
Autre avantage issu de cette aide : une meilleure sécurisation du risque locatif, en ce sens que ce plan contribue à pérenniser les établissements médico-sociaux et à réduire le risque de vacance locative.
Toutefois, il est important de rester prudent. L'investissement en LMNP en EHPAD n'est pas sans risque, bien que celui-ci soit mineur en raison de la forte demande et de l’expansion du vieillissement de la population. Les critères phares à mettre en avant sont la sélection du programme, en tenant compte de la réputation et du sérieux du gestionnaire. Par ailleurs, important de se renseigner sur les conditions d'éligibilité aux aides du plan Ségur.
Pour conclure, le plan Ségur de la Santé pourrait donner un nouveau souffle à l'investissement en LMNP en EHPAD. Ce, notamment pour les établissements en difficulté et qui ont du mal à répondre aux exigences de la convention tripartite. Pour rappel, cet accord est signé entre l’EHPAD, le Conseil départemental et l’Agence régionale de santé. Ses objectifs portent sur l’encadrement et la transparence de la tarification. À cela s’ajoutent les obligations de l’EHPAD en matière de qualité des soins, de prise en charge de la dépendance, ainsi que de la sécurité des résidents. Pour ces derniers, de même que pour les investisseurs, cet accord tripartite est un gage de qualité. Pour l’EHPAD, la convention assure un financement pérenne et permet de se moderniser, sachant que le respect des dispositions y afférentes donne lieu, en contrepartie, au soutien financier des autorités publiques.
