Lorsque vous souscrivez à des parts de SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier, vous percevez des dividendes provenant de la société de gestion chaque trimestre. Ces dividendes sont les parts de loyers provenant de la mise en location d’un parc immobilier. Ces derniers ont été déduits de certaines charges et provisions avant leur distribution auprès de chaque associé porteur de parts. Comment sont calculés les dividendes ? Est-il possible de réaliser des simulations sur la SCPI à souscrire, voire déjà logée dans son portefeuille ? Quelle est la fiscalité qui s’applique ?
La quote-part de chaque associé : base de calcul des dividendes
C’est le montant de l’acquisition de l’investisseur qui constitue sa quote-part, et c’est sur cette dernière que le calcul des dividendes est basé. Comme énoncé plus haut, les revenus locatifs bruts qui sont servis par la SCPI font l’objet d’une déduction de certaines charges :
- les commissions de la société de gestion qui supporte la rémunération et le coût lié à l’expertise pour l’ensemble de l’exploitation
- les provisions pour gros entretiens (PGE) : cette poche est mobilisée en cas d’importants travaux tels que la rénovation et la réhabilitation
- les provisions pour risques ou report à nouveau (RAN) : il s’agit d’une réserve financière destinée à être mobilisée si la SCPI traverse d’importantes périodes de turbulences. Par exemple, si tous les locataires sont dans l’impossibilité d’honorer leurs loyers en raison d’une crise économique de grande ampleur. En d’autres termes, le RAN permet la survie de la SCPI, c’est pourquoi cet indicateur est exprimé en nombre de jours
Ce n’est qu’une fois que les revenus locatifs nets sont obtenus qu’ils sont ensuite répartis entre les associés souscripteurs de parts. Ces dividendes diffèrent d’une SCPI à l’autre en raison de plusieurs paramètres :
- le montant total des loyers perçus
- la constitution ou non du RAN, sachant que certaines SCPI font l’impasse sur cette mesure de précaution
- le pourcentage de frais prélevés – en principe, ceux-ci sont ponctionnés sur les dividendes de l’investisseur ; toujours est-il que certaines SCPI proposent des frais bas, voire inexistants pour certaines catégories d’entre eux. Ceux-ci sont alors récupérés de manière indolore depuis la source, c’est-à-dire à partir des loyers avant leur conversion en dividendes
Comment simuler les dividendes d’une SCPI ?
Pour simuler les dividendes d’une SCPI, trois paramètres sont à déterminer à l’avance :
- le montant total de votre investissement : celui-ci représente le nombre de parts souscrites multiplié par le prix de la part
- la durée de votre investissement, en considérant que le parc immobilier verse régulièrement des revenus locatifs
- les objectifs de dividendes et la moyenne de ceux versés au cours des périodes antérieures. Ces données sont très variables pour une même SCPI ; cependant, elles peuvent être mises en avant pour une estimation approximative de ce qu’elle rapporte.
À rappeler que les dividendes ne représentent pas un indicateur de performances. Qu’ils soient élevés ou, à l’inverse, revus à la baisse, ils ne traduisent pas la santé de la SCPI. Important toutefois de les anticiper, car c’est avant tout l’objectif de votre investissement que de percevoir des compléments de revenus.
Quelle fiscalité pour les dividendes ?
Les dividendes sont des revenus fonciers et ils sont imposés comme tels. C’est en fonction du montant annuel que l’investisseur est soumis soit au réel d’imposition, soit au micro-foncier.
Avec le réel d’imposition, vous déduisez des charges, incluant les intérêts d’emprunt si vous avez financé votre SCPI à crédit. En revanche, le micro-foncier permet la déduction d’un abattement forfaitaire par l’administration fiscale.
Attention aux revenus émanant d’une exploitation étrangère – par exemple pour les SCPI dont les immeubles sont implantés à l’international ; la fiscalité tient compte de la convention bilatérale entre les deux pays.
