Les jeunes d’aujourd’hui sont de plus en plus nombreux à intégrer la vie active avec de solides connaissances et gagnent bien leur vie dès l’âge de 30 ans. Cependant, leur salaire plus ou moins confortable ne leur permet pas toujours d’acquérir un bien immobilier traditionnel à usage résidentiel. Encore moins un immeuble exploité via des baux commerciaux et loués à des professionnels.
C’est pourquoi, ceux-ci se tournent vers les SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier, qui donnent la possibilité, entre autres, de tirer profit de l’effet de levier, c’est-à-dire d’investir sans apport personnel et d’augmenter leur capacité d’investissement au fil du temps.
L’effet de levier : pour se constituer un patrimoine efficacement
L’effet de levier est obtenu grâce au financement à crédit, et ne nécessite aucun apport personnel. Cependant, il requiert de tenir compte d’un certain effort d’épargne.
Voici le principe : dans un premier temps, il est question de comparer les taux bancaires par rapport au taux de rendement de la SCPI. Les taux bancaires sont aujourd’hui en hausse (de l’ordre de 2.5% en moyenne) comparés à ceux des dernières années (1.8%), mais demeurent encore inférieurs au taux de distribution des SCPI, dont la moyenne se situe autour de 4.6%. Attention cependant, car certaines SCPI ont un taux de distribution de 3%, voire en dessous, tandis que d’autres génèrent des performances nettement élevées, avec un rendement de plus de 6% (par exemple les SCPI européennes telles que Remake Live, Iroko Zen, Neo, Corum Origin et Corum Eurion).
Grâce aux SCPI souscrites, l’investisseur perçoit des revenus locatifs qui sont des dividendes. Ce, tous les mois ou trimestriellement, en fonction de la périodicité fixée par la société de gestion. C’est grâce à ces dividendes que le remboursement des mensualités sera réalisé. Deux options possibles : injecter la totalité des dividendes en guise de remboursement du prêt afin d’écouter l’échéance et alléger les intérêts, ou réserver une partie des dividendes pour souscrire à de nouvelles parts et développer progressivement le portefeuille. C’est en fonction de la stratégie que le montant de l’effort d’épargne sera évalué.
Les plus de l’investissement à crédit
Investir à crédit, c’est s’endetter sur le long terme, le plus souvent sur une période de 15 ans. Cela veut dire que la SCPI aura eu le temps de prendre de la valeur, puisqu’il s’agit après tout d’un placement immobilier qui repose sur du foncier. Cela se traduit par l’augmentation du prix de la part, en particulier dans le cas des SCPI performantes. La revente de ces SCPI valorisées au terme de l’endettement permet de dégager de la plus-value et donc des gains plus ou moins significatifs qui viendront amoindrir l’effort d’épargne des derniers mois.
Par ailleurs, du point de vue fiscal, les intérêts de l’emprunt sont déductibles de l’assiette de votre impôt sur le revenu. En d’autres termes, l’investisseur défiscalise en optant pour l’endettement, ce qui n’est pas le cas dans un investissement cash. Ce qui va ainsi se faire ressentir sur la rentabilité finale.
L’avantage d’investir jeune : s’autoriser plus de risque
Lorsque le départ à la retraite est encore lointain, tout individu peut s’autoriser des risques, dont le niveau sera toutefois variable en fonction de leur profil. C’est le principal avantage des jeunes, car ils ont encore plusieurs années devant eux pour développer progressivement leur portefeuille, grâce à l’endettement. De plus, l’effort d’épargne peut être ajusté en fonction de leurs propres revenus, étant des salariés qui perçoivent des revenus mensuels stables, ou encore étant des experts dans la profession libérale qui dégagent un excédent de trésorerie régulier.
