SCPI en usufruit, SCPI en nue-propriété : vous en avez sûrement entendu parler. Les sociétés civiles de placement immobilier sont une ouverture à de multiples stratégies d’investissement, dont celui qui fait intervenir le montage du démembrement. Quel est l’intérêt de placer cette typologie de SCPI dans votre portefeuille et pour quel profil d’investisseur ?
Les SCPI : de l’immobilier géré produisant des dividendes
Rappelons en quelques lignes ce que sont les SCPI : ce sont des titres de propriété qui sont émises par un professionnel spécialisé dans la gestion d’un parc immobilier diversifié. C’est celui-ci qui sélectionne et gère ce dernier, les immeubles étant mis en location auprès de différentes typologies de locataires. Celui qui souscrit à des parts de SCPI encaisse donc les loyers de cette mise en location, lesquels proviennent de la société de gestion.
Le fonctionnement des SCPI démembrées
Les SCPI démembrées ont subi un montage ; elles donnent naissance à des SCPI en usufruit et à celles en nue-propriété. Rappelons que le démembrement est un montage juridique ayant une durée d’action limitée dans le temps, puisque la pleine propriété est récupérée au moment du remembrement.
Les SCPI en nue-propriété ne distribuent pas de dividendes. Ce sont les souscripteurs de parts en usufruit qui encaissent ces derniers pour une jouissance immédiate. Au remembrement, c’est celui qui a souscrit en nue-propriété qui devient alors pleinement propriétaire des parts.
Quels avantages pour les deux parties ?
Les avantages pour les deux parties : l’acquisition des parts à prix décoté, en fonction de la durée du démembrement. En optant pour une échéance éloignée, le prix de la part s’amoindrit.
Les points forts pour celui qui investit en nue-propriété : il ne perçoit pas de dividendes jusqu’au remembrement certes, mais il est exonéré d’impôt. Ce, tandis qu’il a droit au vote lors des assemblées générales. Le remembrement est particulièrement intéressant dans la mesure où la SCPI est revalorisée.
Les atouts pour celui qui investit en usufruit : celui-ci est avant tout une personne morale afin de bénéficier de tous les avantages procurés par la SCPI. En effet, le souscripteur déduit une dotation aux amortissements de ses parts de son bénéfice imposable. Ce, tout en profitant immédiatement des revenus locatifs issus de la SCPI. À la fin du montage, l’usufruit étant transféré d’office au détenteur de parts en nue-propriété, celui qui investit en usufruit est délesté de toute contrainte liée à la revente. Ce transfert d’usufruit au nu-propriétaire est exonéré de frais.
Pour quels profils d'investisseurs ?
Les SCPI démembrées ne sont destinées qu’aux investisseurs ayant un horizon de placement long. Si la durée minimale de détention de parts recommandée est de 8 à 12 ans pour les SCPI classiques, celle-ci est de 15 à 20 ans, voire 30 ans pour les SCPI démembrées. Cela afin de profiter de tous les avantages qui sont financiers et fiscaux, comme indiqué plus haut.
Si vous êtes fortement imposé, vous pouvez opter pour les SCPI en nue-propriété. De même, cette option n’est intéressante que si n’avez pas besoin de revenus complémentaires immédiats. Par exemple, vous pouvez souscrire à des SCPI en nue-propriété pour préparer vos vieux jours, en choisissant la période de votre départ à la retraite pour récupérer la pleine propriété.
Quant aux SCPI en usufruit, elles s’avèrent plutôt rentables pour les SCI, les SARL et les SAS qui souhaitent souscrire à des placements financés par leur excédent de trésorerie. Cet usufruit est temporaire, mais les revenus locatifs perçus pendant toute la durée du montage, de même que l'amortissement, permettent d’optimiser rendement et fiscalité.
